<김기윤 변호사 (전문 분야 : 형사·부동산)>
감일동 주민들은 하나님의 교회 신축 때문에 시위 및 서명운동을 하였고 아직도 곳곳에 “종 5부지 매각업무 계약서를 철저하게 조사하라”, “감일 아이들의 학습권은 누가 지켜주나”, “땅장사에 눈이 먼 LH 자폭하라!!” 현수막이 게시되어 있다.
감일동 주민들에게 법률적으로 도움이 되고자 부동산 및 형사전문 변호사의 시각에서 감일동 하나님의 교회 부지에 대한 불법 전매 의혹에 관하여 정리해 본다.
종교부지, 불법 전매 의혹에 대한 형사적 법률분석
공공주택 특별법 제32조의3 ①항에 따르면 토지공급계약을 체결한 자는 소유권이전 등기를 하기 전까지 전매할 수 없고, 누구든지 그 토지를 전매 받으면 안 된다. 만약 이를 위반할 경우 공공주택 특별법 제57조의2 제1호에 의하여 전매한 자 및 전매를 받은 자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처하게 된다.
다만 토지공급계약을 체결한 자는 공공주택 특별법 시행령 제25조 제10호에 의하여 예외적으로 전매가 가능한 경우가 있는데, 공급받은 가격 이하로 전매하되 공공주택사업자의 동의를 받으면 전매가 가능하다.
따라서 감일동 하나님의 교회 부지의 전매와 관련하여, 만약 프리미엄 없이 전매한 경우라면 공공주택 특별법 제32조의3 ①항에 위반이라고 볼 수 없지만, 그와 반대로 만약 프리미엄이 있었다면 공공주택 특별법 제32조의3 ①항에 위반이 된다.
이 점과 관련하여 LH 관계자는 ‘하남시에서 발급한 부동산거래계약 신고필증상 거래금액이 공급받은 가격 이하에 해당해 허용’한 것이라고 언론에서 보도가 되었는데, LH가 서류검토만 하고 전매를 허용(일명 ‘탁상행정’)한 점은 상당한 문제점이 있다.
한 언론 보도에 따르면 제보자의 말을 인용하여 A사(절)가 종교 부지에 프리미엄을 붙여서 기독교 부동산 사이트에 매물로 등록하였으며, 인근 공인중개사에도 매물로 내놓았다고 한다.
그럼에도 불구하고 LH 관계자는 ‘부동산거래계약신고필증’만 보고 즉 서류심사만 하고 전매를 동의하였는데, 상당히 비판받아야 한다. 이 당시 LH 관계자가 서류심사만 할 것이 아니라, 인근 공인중개사를 조사해 종교 부지에 프리미엄을 붙여 매물로 내놓은 적이 있었는지 여부를 확인했어야 했다. 인근 공인중개사에 전화 한 통만 했었더라면 과연 LH가 전매 동의를 해 주었을까? 라는 생각이 든다. 이런 점에서 LH는 주민들로부터 ‘직무 유기를 했다’고 비판받아 마땅하다.
불법 전매 의혹을 풀어줄 중요단서인 부동산거래계약신고필증!
그렇다고 실망하지 말자. 하남시에서 발급한 부동산거래계약신고필증은 불법 전매 의혹을 풀어줄 중요한 단서다.
첫째, 부동산거래계약신고필증을 보면 공인중개사를 기재하게 되어 있다. 몇십억짜리 토지를 전매하는 경우 공인중개사가 개입하는 것이 일반적이다. 그런데 통상적으로 공인중개사는 몇십억, 몇억까지 부동산을 거래한다고 보니까 휴대전화에 자동 녹음 앱을 설치하고 있다.
그렇다면 수사기관은 부동산거래계약신고필증에 기재된 공인중개사의 핸드폰은 압수영장을 발부하여 통화내용을 분석해야 한다. 특히 부동산거래계약신고필증을 보면, 계약체결일·중도금 지급일·잔금 지급일이 기재되어 있다. 이 날짜 전후를 집중적으로 통화내용을 분석하여 프리미엄 관련 통화가 있었는지를 분석해야 한다. 실제 불법 전매를 처벌한 판례를 살펴보면, 수사기관이 ‘통화녹취’를 확보해 법원에 제출하였고 이 점으로 처벌한 사례가 있다.
<부동산거래계약 신고필증상 ‘공인중개사’ 기재 부분. >
둘째 공인중개사가 매도인과 매수인 사이에 체결한 ‘이면계약서’를 소지하고 있는지를 파악하기 위하여 공인중개사 사무실을 압수수색해야 한다. ‘이면계약서’가 존재한다는 것은 프리미엄 전매를 했다는 아주 유력한 증거가 된다. 실제 불법 전매를 처벌한 판례를 살펴보면, 수사기관이 ‘이면계약서’를 확보해 법원에 제출하였고 법원은 이면 계약서를 증거로 처벌한 사례가 있다.
셋째 종교 부지와 같이 몇십억짜리 부동산을 중개하는 경우에는 (아파트 매매, 전세의 중개와 달리) 공인중개사가 매도인 또는 매수인 사이에 「중개계약서」를 별도로 작성하는 것이 통상적이다. 공인중개사와 매도인·매수인 사이에 작성된 「중개계약서」을 보면 프리미엄이 있는지? 없는지에 따라 수수료 차이를 정했을 수도 있고, 심지어 프리미엄의 몇 % 돈을 성과 수수료로 지급하는 것으로 계약할 수도 있다.
단정할 수 없지만, 등기부상 거래가액이 약 63억인 종교 부지를 계약함에 있어서 공인중개사가 개입되었다면 「중개계약서」를 작성했을 것이라고 추정된다.
따라서 수사기관은 부동산거래계약신고필증에 기재된 공인중개사 사무실을 압수·수색하여 공인중개사가 매도인 또는 매수인 사이에 「중개계약서」가 있는지를 확인할 필요가 있다. 만약 이 계약서가 있다면 계약서에 프리미엄 관련 내용이 있는지를 조사해야 할 것이다.
넷째, 부동산거래계약신고필증을 보면 계약체결일·중도금 지급일·잔금 지급일이 기재되어 있다. 특히 프리미엄은 계약당일 또는 잔금일에 지급하는 경우가 통상적이므로 계약일·잔금일 당일 또는 계약일·잔금일 직전에 매도인(A사(절))의 통장에 계약금·잔금 이상의 금액이 입금되었는지? 매수인(하나님의 교회)의 통장에 계약금·잔금 이상의 금액이 출금되었는지를 조사해야 한다.
실제 불법 전매를 처벌한 판례를 살펴보면, 수사기관이 금융거래내역을 증거로 확보한 후 법원은 금융거래내역서를 증거로 처벌한 사례가 있다.
또한 수표거래를 할 수 있으므로 수사기관은 계약일·잔금일 당일 또는 직전에 하나님의 교회에서 수표를 발급받았는지? 매도인(A사(절)) 통장에 수표가 입금되었는지를 조사하여 부동산거래계약신고필증에 기재된 매매대금 이상으로 돈이 지급되었는지를 조사할 필요가 있다.
<부동산거래계약 신고필증상 ‘거래금액 및 잔금 지급일’ 기재 부분>
프리미엄 전매가 확인되면, 모든 것이 끝!
(전술한 바와 같이) 만약 프리미엄 전매를 한 것이라면 공공주택 특별법 제32조의3 ①항에 위반이 된다. 이런 경우에는 “토지를 공급받은 자가 제1항을 위반하여 토지를 전매한 경우 해당 법률행위를 무효로 하며, 공공주택사업자(당초의 토지 공급자를 말한다)는 이미 체결된 토지의 공급계약을 취소한다”라고 규정한 공공주택 특별법 제32조의3 ③항에 따라 LH와 하나님의 교회 사이에 체결한 매매계약은 무효가 된다. 즉 더 이상 하나님의 교회가 소유자라고 볼 수 없게 된다.
따라서 (만약 프리미엄 전매라고 밝혀질 경우) 하나님의 교회는 그동안 건축한 부분을 원상복구한 후 LH에 토지를 반납해야 한다. 또한 하나님의 교회에 대한 건축허가는 토지주의 동의서가 없는 건축허가였던 것이므로 하남시는 건축허가를 직권으로 취소해야 할 것이다.
그렇기 때문에 검찰에서 프리미엄 전매였는지를 밝히는 것이 중요하다. 만약 검찰에서 매도인과 매수인을 공공주택 특별법 위반(제32조의3 ①항)으로 공소제기를 한다면, 고소인은 법원에서 공소장 부본을 발급받은 후 LH에 제출하기를 바란다. 그러면서 공공주택 특별법 제32조의3 ③항에 따라 계약의 무효라고 요청하기를 바란다.
하나님의 교회 소송과 관련한 법률적 전략의 아쉬움
본 변호사가 하남시와 하나님의 교회 사이에 있었던 판결문(수원지방법원 제2행정부 2021구합61797)을 분석한 결과 안타까운 점이 있다.
2020. 12. 1.경 하나님의 교회는 하남시청에 대지면적 2,110㎡, 건축면적 1,050.36㎡, 용적률 123.19%, 최고 높이 19.26m, 지상 4층, 지하 2층, 주차대수 41대 규모로 교회를 건축하겠다고 건축허가신청을 하였으나, 2020. 12. 18.경 하남시청은 건축허가신청 불허가처분을 하였다.
그 후 2021. 2. 4. 하나님의 교회는 수원지방법원에 하남시청의 건축 불허가를 취소해 달라는 소송을 제기하였고, 3번의 변론기일을 거친 다음 2021. 11. 18. 수원지방법원은 하나님의 교회에 승소 선고를 하였다. 하남시청이 패소판결을 받았음에도 불구하고, 항소하지 않았기 때문에 2021. 12. 8.경 판결이 확정되었다. 그 후 승소 판결을 받은 하나님의 교회는 2022. 2. 14.경 하남시청으로부터 건축허가를 받았고, 2022. 8. 30.로 착공 처리가 되었다.
하남시가 패착한 원인은 2020. 12. 18.경 하남시청이 건축허가신청 불허가처분을 하면서 이 당시 불허가처분 사유를 단지 ‘건축허가를 불허가할 중대한 공익상의 필요’라고만 하였기 때문이다. 하남시도 타 시에서 사용하는 불허가처분 사유를 들었는데, 이 당시 하남시가 법률적인 면에서 좀 더 전략적이었다면 어땠을까라는 실망감이 있다.
(전술한 바와 같이) 만약 프리미엄 전매가 밝혀진 경우라면, 제32조의3 ③에 따라 LH와 하나님의 교회 사이의 토지공급계약은 무효가 된다. 그렇다면 더 이상 하나님의 교회는 종교 부지의 소유자라고 볼 수 없다. 하남시는 이 법률 규정을 전략적으로 이용했어야 했다.
하남시청이 건축허가신청 불허가 처분한 당시(2020. 12. 18.), 본 변호사가 이번 사태를 알았더라면 1) 불법 전매 의혹으로 매도인과 매수인을 형사고발을 할 것 2) 그다음으로 하남시로 찾아가 불허가처분을 할 때 ‘제32조의3 ③에 따른 공급계약의 무효’를 건축 불허가 추가 사유에 포함해 달라고 감일동 주민에게 조언했을 것이다.
만약 이렇게 되었더라면, 건축허가 소송을 담당한 재판부는 불법 전매 의혹과 관련된 검찰청의 수사 결과가 나올 때까지 선고를 기다린다고 했었을 것이다. 그럼 아직까지도 하나님의 교회는 건축하지 못했을 것이다.
※ 김기윤 변호사는 대한변호사협회에서 인증한 형사 및 부동산 전문변호사로서 경기도교육청, 오산시청, 고양시청 등을 고문변호사로 활동하고 있으며 하남시 위례 동에서 거주하고 있다. 본 칼럼은 본지의 기자의 부탁으로 감일동 주민에게 법률적 도움을 주고자 기고하였다.
