전월세 시장 안정을 위해 내년까지 신축 매입임대 10만호+α 매입 추진
원가법, 공사비 연동 등을 통한 적정 매입가격 산정, 검증 등 제도 개선 이뤄
조직 인력 대폭 보강, 설계기준 재확립, 민간전문가 시공점검 등 품질관리 강화

<이한준 사장이 신축 매입임대 물량 확대와 관련한 기자의 질문을 받고 있다. (사진=LH)>

한국토지주택공사(LH)가 9월 2일 서울 강남구 소재 LH 서울지역본부에서 신축 매입임대 현안 설명회를 개최했다. 

신축 매입임대 물량 확대에 따라 고가 매입, 품질 저하 등에 대한 우려가 일각에서 제기되자 그간의 추진 사항과 대응 방향을 설명하는 자리를 마련한 것이다.

올해 LH는 전월세 시장 안정을 위해 수도권을 중심으로 연초 계획 대비 2.7만 호가 늘어난 총 5만 호 이상의 신축 매입임대주택 매입을 추진하고 있다. 내년까지 매입하는 신축 주택은 총 10만 호를 상회한다.

이는 수도권 주택시장의 수급 불균형을 해소하고 서민의 주거안정을 높이기 위한 정부 정책에 따른 것이다. 전세사기 이후 무너진 빌라, 주거용 오피스텔 등 非아파트 시장을 정상화하기 위한 방안으로 추진되고 있다. 非아파트는 수요가 많은 도심에 아파트보다 빠르게 공급할 수 있어 주거 불안에 신속히 대응할 수 있다는 점도 감안됐다.

총 ‘10만+α’ 호 중 1.8만 호는 8년간 전세로 거주할 수 있는 든든전세주택으로, 5만 호는 6년 거주 이후 원한다면 분양까지 받을 수 있는 분양전환형으로 공급된다. 특히 非아파트 신규 공급이 부족한 서울지역에는 물량에 제한을 두지 않고 공급이 정상화될 때까지 집중 공급할 예정이다.

주요 매입 대상은 역세권 등 교통이 편리하고, 생활편의 인프라가 구비된 지역 내 신축되는 중형(전용면적 60∼85㎡) 빌라, 오피스텔 등 非아파트이며, 분양전환의 경우 소규모 단지 내 중형 아파트도 포함된다.

LH는 소홀한 매입가격 검증 등 고가 매입에 대한 우려를 불식시키고 합리적인 가격 산정을 위해 다양한 노력을 기울여 왔다. 지난해에는 가격산정 시 객관성을 높이기 위해  ▲감정평가사 선정방식 ▲감정평가 적정성 검증 ▲심사를 중심으로 다양한 개선안을 시행한 바 있다.

우선, 감정평가사 선정 방식을 매도자 추천에서 감정평가사협회가 추천하는 방식으로 개선해, 매도자와 감정평가사간 유착에 따른 가격 상승 가능성을 예방했다.

또한, 감정평가사가 ‘매입임대주택 인근의 거래사례를 비교하여 산정한 주택가격금액’과 ‘원가법에 의해 산출된 원가추정금액’을 비교하여 감정평가금액의 적정성 여부를 검증·확인하는 절차를 신설했다.

아울러, 감정평가 결과의 적정성을 감정평가사협회가 심사하고 이를 통과한 감정평가서(감정평가결과)만 LH로 제출토록 하여 감정평가 결과를 재차 검증하고 있다.

올해에는 매입가격의 적정성 제고를 위해 ▲감정평가사협회의 감정평가사 추천 대상 ▲공사비연동형 가격산정 방식 등의 제도개선을 추진하고 있다.

먼저, 감정평가사협회에서 추천하는 감정평가사를 최근 5년간 매입임대 평가 수행 경험이 있는 감정평가사 혹은 협회 주관 매입임대 평가 전문 교육을 이수한 감정평가사로 한정하였다.

또한 수도권 100호 이상 주택에 대해서는 ‘공사비 연동형’ 가격 산정 방식을 시범 도입해 엄격한 주택 품질검증을 통해 적정 건물가격이 산정되도록 했다.

토지가격은 감정평가, 건물가격은 공인된 외부 원가 계산기관에서 설계 및 시공품질이 반영된 공사내역서를 검증하여 건물공사비를 산정하는 방식이다. 

<이한준 사장이  신축 매입임대 현안 설명회에서 신축 매입임대 물량 확대 따른 추진사항들을 발표하고 있다. (사진=LH)>

해당 방식이 올해 처음 도입된 제도인 점을 감안, 감정평가사·원가계산기관 등 제3의 전문가가 참여하는 ‘가격심의위원회’에서 적정성을 이중 검토하여 신뢰도 제고에 만전을 기하고 있다.

이에 더해, 속도감 있는 매입추진, 주택 품질확보를 위하여 LH는 관련 조직 및 인력을 대폭 보강(4팀 87명 → 9팀 200명)하고, 현장 중심의 품질관리 체계를 강화했다. 

먼저, 수도권 본부별로 매입약정지원팀과 조기착공지원TFT를 신설해 매입신청(민간건설사→LH) 뿐만아니라 매입약정 이후 인허가 지원․시공․품질관리까지 One-Stop 지원을 확립했다. 

LH는 이를 통해 서류접수에서 매입약정까지 3개월(기존 7개월→ 변경 4개월), 약정에서 준공까지 평균 6개월(2년→ 1년 6월) 단축 전망했다. 

품질제고를 위해서는 설계, 공사 등 단계별 맞춤형 강화방안을 마련하였다. 설계단계에는 민간사업자의 직관적 이해를 돕는 표준평면 및 인테리어 설계기준을 제시하고, 공사단계에는 민간건설관리(CM)업체와 외부전문가를 적극 활용해 주요 공정별로 엄격한 품질점검을 시행한다. 기준과 점검을 강화하고, 이를 통과해야만 공사잔금을 민간사업자에게 지급할 예정이다. 

한편, 신축물량 확대에 따라 늘어나는 재무부담 완화를 위해 LH는 향후 5개년에 걸쳐 정부와 협의하여 지원단가를 현실화해 나갈 계획이다. 임대주택 물량누증에 따른 부채증가로 재무부담이 가중되고 있어 재정건전화를 위한 자구노력 이외에도 정부지원 확대가 필요한 상황이기 때문이다.

매입임대만 놓고 보면, LH 실매입단가 대비 정부지원단가 비율은 ’20년 69%에서 ’23년 65%로 낮은 수준을 유지하고 있다. 다행히 올해는 호당 단가를 1~2천 만원 수준에서 인상하는 안이 정부 예산안에 반영되어 국회에서 논의될 예정으로, 이후에도 지속적으로 정부지원 단가 현실화를 위한 협의를 이어나갈 예정이다.

이한준 LH 사장은 “지난해 고가매입 논란으로 매입업무가 상당히 위축되었으나, 제도를 개편하고 관련 조직·인력도 대폭 강화하여, 실제 입주까지 걸리는 기간은 앞당기고 품질은 높여 나가고 있다”면서, “민간 부문의 주택공급 공백을 빠르게 보완하여 국민의 불편을 덜고 2~3년 뒤 입주물량 부족으로 인한 사회적 비용은 적극 예방하겠다”고 밝혔다.